Kaufverträge über Immobilien

Mit Kaufverträgen über Immobilien (Ein- oder Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, Bauplatz) haben die meisten nur ein oder zwei Mal im Leben zu tun. Da es oft um erhebliche Summen geht, sollte man sich vor dem Kauf ausreichend informieren. Jeder kann mit überschaubarem Aufwand vor dem Vertragsschluss notwendige Informationen einholen (mit Vollmacht des Eigentümers), oder vom Vertragspartner oder Makler anfordern.

1. Eigentumsverhältnisse:

Aktueller Grundbuchauszug (erhältlich beim Amtsgericht – Abteilung Grundbuchamt – unter Vorlage des Personalausweises): daraus ergeben sich die Eigentumsverhältnisse (mehrere Eigentümer ? Eigentümer verstorben ? – dann Erbschein erforderlich). Wird der beabsichtigte Vertrag von einem Notar vorbereitet, dann besorgt er den Grundbuchauszug und gibt den Grundbuchstand im Kaufvertrag wieder.

2. Belastungen:

Ergeben sich aus Grundbuchauszug. Der Käufer wird regelmäßig keine Belastungen übernehmen, sondern lastenfreies Eigentum erwerben (wichtig für die finanzierende Bank, da die einzutragende Sicherheit - Grundschuld oder Hypothek - regelmäßig an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird). Zur Löschung von Wohnungs- oder Nutzungsrechten ist die öffentlich beglaubigte Zustimmung des Berechtigten erforderlich, oder, falls er verstorben ist, die Sterbeurkunde. Sind Wegerechte oder Leitungsrechte eingetragen, sollte man sich über deren Lage an Hand der Eintragungsbewilligung informieren (beim Amtsgericht - Grundbuchamt).

Soweit im Grundbuch Grundschulden oder Hypotheken eingetragen sind, werden diese bei Abwicklung des Kaufvertrages regelmäßig abgelöst.

3. Baulasten:

Baulasten, z. B. Vereinbarungen zwischen Nachbarn über Grenzbebauung, können im Baulastenverzeichnis eingetragen sein. Zweckmäßigerweise sollte man sich eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (beim Kreisbauamt) geben lassen.

4. Denkmalschutz:

Beim Kauf oder Verkauf eines älteren Objektes ist eine Auskunft der Denkmalschutzbehörde (beim Landratsamt) empfehlenswert.

5. Altlasten:

Hinweise auf Altlasten ergeben sich aus der früheren Nutzung des Grundstücks (z. B. als Tankstellengelände) und aus einer Auskunft aus dem Altlastenverzeichnis (beim Regierungspräsidium).

6. Flurkarte:

Die Flurkarte (erhältlich beim Katasteramt) zeigt Lage und Grenzen des Grundstücks. Wie ist das Grundstück erreichbar ? Müssen Wegerechte bestellt werden ?

7. Erschließungskosten und öffentliche Abgaben:

Kommen noch Erschließungskosten auf den Käufer zu ? Gibt es Rückstände bei kommunalen Abgaben? (bei der Gemeinde zu erfragen).

8. Baugenehmigung:

Existiert für sämtliche Gebäude und Gebäudeteile eine Baugenehmigung ? Beim zuständigen Kreisbauamt erfragen.

9. Eigentumswohnungen:

Aus der Teilungserklärung mit dem dazugehörigen Teilungsplan (beim Amtsgericht – Grundbuchamt – einsehbar) wird der Umfang des Wohnungseigentums, die dazugehörigen Räume, die Lage von Kellerräumen, Garagen, Stellplätzen ersichtlich.

Oft ist für den Verkauf von Eigentumswohnungen die Zustimmung des Verwalters erforderlich.

10. Zustand:

Da Häuser und Eigentumswohnungen regelmäßig unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft werden, sollte der Käufer Grundstück und sämtliche Gebäude mit einem Fachmann untersuchen. Bei Neubauten (nicht älter als 5 Jahre) sollten die Gewährleistungsansprüche gegenüber Handwerkern an den Käufer abgetreten werden (mit Liste der Bauhandwerker).

11. Beurkundung:

Kaufverträge über Grundstücke (mit oder ohne Gebäude) und über Eigentumswohnungen müssen bei einem Notar beurkundet werden (Personalausweis oder Reisepass mitbringen !). Auf Anforderung überlässt der Notar vor der Beurkundung einen Vertragsentwurf, und steht für Fragen zum Vertrag und zur Abwicklung zur Verfügung.

12. Finanzierung:

Der Käufer sollte bereits vor der Beurkundung die Finanzierung des Kaufpreises klären und eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen.

13. Kosten:

Für Immobilien in Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer aktuell 6 %

Notarkosten für Kaufvertrag und Grundschuld und Eintragungskosten beim Grundbuchamt: 1 – 1,5 % des Kaufpreises.